Acuerdos de paso en el campo: la palabra no es suficiente

Pero, ¿qué ocurre cuando la finca cambia de dueño? ¿Sigue siendo válido ese acuerdo verbal? Una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23/06/2025 nos da una respuesta clara y que conviene conocer para evitar problemas.

El caso trataba de dos inmuebles contiguos. El dueño de una de ellas había permitido al vecino acceder a la parte superior de su inmueble a través de su propia finca. Este permiso, que se remontaba a los abuelos de los implicados, funcionó sin problemas durante más de cincuenta años. Sin embargo, cuando la finca permitía el paso se vendió, los nuevos propietarios decidieron negar el acceso al vecino, dando lugar a un conflicto que llegó hasta el Tribunal Supremo.

En un primer momento, los tribunales dieron la razón al vecino que reclamaba el paso, al entender que existía un acuerdo verbal claro y mantenido en el tiempo que iba más allá de un simple favor. No obstante, el Tribunal Supremo vio las cosas de otra manera. La clave para el tribunal fue determinar si por ese derecho de paso se había pagado algo o si, por el contrario, fue un gesto de buena voluntad, es decir, gratuito.

Al no poderse demostrar que se hubiera pagado contraprestación alguna, el Tribunal Supremo lo consideró una donación. Y aquí está el punto fundamental: la ley exige que la donación de un derecho sobre un inmueble, como es una servidumbre de paso, se haga obligatoriamente en escritura pública para ser válida.

El propio tribunal lo explica así en su sentencia: “no probado en el pleito que el favorecido con la servidumbre hubiese satisfecho ninguna contraprestación ni que el dueño autorizante hubiese recibido remuneración alguna al consentir el gravamen de su propiedad, el negocio debía considerarse realizado a título de liberalidad. En tal caso, el acuerdo de voluntades tenía que haber constado en escritura pública, por aplicación del art. 633” (del Código Civil)”.

La lección para el sector agrario es evidente. Los acuerdos verbales, por mucha buena fe que exista, son frágiles. Para garantizar que un derecho de paso perdure en el tiempo y ante futuros compradores, es imprescindible formalizarlo por escrito y ante notario. Así, lo que hoy es un gesto de buena vecindad, mañana no se convertirá en una fuente de conflictos.